2026년 보유세·종부세 개편 전망, 세금 구조가 바뀌는 구간

2026년 부동산 보유세와 종합부동산세 개편 이야기가 나오면 많은 사람이 먼저 이렇게 생각한다.
‘세율 또 올리는 거 아니야?’ ‘늘 그랬듯이 집 가진 사람 부담만 늘겠지?’
하지만 이번 흐름은 겉으로 보이는 숫자보다 훨씬 구조적이다. 단순한 세율 인상이 아니라, 실제 부담을 결정하는 계산 구조를 바꾸는 변화다. 세율 뉴스는 이해하기 쉽지만, 실제 부담을 움직이는 건 계산 공식이다. 이 차이를 이해하지 못하면, 세금이 늘어나는 이유를 놓치게 된다. 과거에는 공시가격 상승이 곧 세금 증가로 연결되는 단순 구조였지만, 지금은 어느 구간에 들어 있는지, 어떤 기준이 적용되는지가 핵심이다. 결국 집값이 아니라 ‘보유 구조’가 세금을 바꾸는 구간이다.
 

보유세 구조 변화, 재산세와 종부세의 연결

보유세는 재산세와 종부세로 나뉘지만, 실제 부담은 하나의 흐름처럼 이어진다.
2026년 개편 논의는 이 두 세금의 계산을 더 긴밀하게 연결할 가능성에 초점이 맞춰져 있다. 따로 부과되지만, 결과는 함께 움직이는 구조로 재정렬되는 것이다.
핵심 변수는 공정시장가액 반영 비율이다. 비율이 오르면 세율이 그대로여도 과세표준이 커진다. 과세표준이 커지면 재산세 구간이 상향되고, 동시에 종부세 대상 진입 가능성도 높아진다. 겉으로는 완만한 조정처럼 보이지만, 고지서 체감은 다르게 나타난다.
여기에 세부담 상한 등 완충 장치 조정까지 더해지면, 변화 속도는 더 빨라진다. 급격한 세금 증가를 막아주던 장치가 축소되면 공시가격 구간에 있는 주택은 세금 증가 속도를 더 빠르게 체감한다. 이 구조 변화는 단순 인상이 아니라 과세 범위 확대와 완충 장치 축소가 동시에 작동하는 방식이다. 그래서 세율이 크게 오르지 않아도 부담 체감은 커질 수 있다.

구분	기존 구조	2026 예상 변화
재산세-종부세 연결	독립적 계산	계산 흐름 긴밀하게 연결
공정시장가액 반영	일부 구간만 적용	적용 비율 확대, 과세표준 증가
세부담 상한	완충 장치 존재	조정 가능성으로 증가 속도 체감

 
표에서 보듯, 단순 세율 변화보다 계산 구조가 어떻게 움직이는지가 부담 체감에 직접 연결된다. 여기서 중요한 판단 기준은 공시가격 구간과 보유 주택의 위치다. 이번 개편은 세율 인상 이슈보다 ‘어느 구간에 들어가는가’가 더 중요한 변화로 해석된다.
 

종부세, 주택 수에서 자산 규모 중심으로 이동

종부세는 오랫동안 다주택 규제 성격이 강했다. 즉, 몇 채를 보유했는지가 핵심이었다.
그러나 최근 논의는 '주택 수 중심' 구조에서 '자산 규모 중심' 구조로 조금씩 이동하는 모습이다. 과세표준 구간 조정과 누진 구조 강화가 함께 움직이면, 세율이 크게 오르지 않아도 상위 구간에 걸리는 자산 부담은 자연스럽게 증가한다.
감면 제도도 유지되더라도 적용 방식이 달라진다. 장기보유·고령자·1 주택 실거주 감면은 남지만, 자동 적용이 아니라 요건 충족 여부를 구조적으로 확인하는 흐름이다. 즉, 감면 자체는 사라지지 않지만, 적용 기준이 더 정밀해진다고 해석할 수 있다.
이 구조 변화는 고가 1 주택자도 영향권에서 자유롭지 않다는 의미다. 다주택자가 아니더라도 자산 규모가 크면 부담 구조 안으로 들어온다. 그래서 종부세는 ‘보유 수 규제’에서 ‘자산 규모 조정’으로 성격이 이동한다. 이 차이가 시장 해석에도 영향을 준다.
 

보유세·종부세 변화가 시장에 미치는 영향

보유세와 종부세 구조가 동시에 조정되면, 시장에는 세 가지 흐름이 나타난다. '보유 부담 증가, 자산 역할 재분류, 매도 판단 시점 변화'이다. 특히 고가·다주택 보유자는 현금 흐름 관리가 핵심이 된다. 세금은 비용이기 때문이다.
실수요자 역시 예외는 아니다. 주거 목적 보유라 하더라도 세금은 생활 구조 안으로 들어온다.
집값만으로 판단하던 공식은 약해지고, 세금이 장기 가계 지출 구조 안으로 편입된다. 이 흐름에서는 ‘오르면 버틴다’가 아니라 ‘구조상 유지 가능한가’를 판단 기준으로 삼게 된다. 단기 가격보다 장기 보유 구조가 핵심인 시점이다. 이는 고가 주택 보유자만의 문제가 아니라, 공시가격 현실화 구간에 들어온 중가 주택 보유자까지 판단 구조 변화 안으로 들어온다는 의미다.

• 고가·다주택 보유자 : 현금 흐름과 유지 가능성 중심 판단
• 중가 주택 보유자 : 완충 장치 축소 시 부담 체감 증가
• 실수요자 : 세금이 생활 비용 구조 안으로 포함, 장기 계획 필요

2026년 보유세 개편은 세율 문제가 아니라, 부동산을 유지하는 비용 구조를 다시 계산하게 만드는 변화다. 숫자 변화가 아니라, 판단 공식이 바뀌는 구간이다. 핵심은 세금이 일시적 부담이 아니라 보유 구조 안에 상수처럼 들어오기 시작했다는 점이다.
과거에는 가격 상승 기대가 세금 부담을 덮어주는 구조였다면, 이제는 세금이 자산 판단의 독립 변수로 작동한다. 그래서 '오를 것 같으니 보유'가 아니라, '이 구조에서 얼마나 오래 유지할 수 있는가'를 먼저 계산하는 단계로 이동하고 있다.
결국 이번 개편은 세금 인상 뉴스가 아니라 보유 판단 기준이 재정렬되는 신호에 가깝다. 그리고 그 신호를 먼저 해석한 사람부터 자산 운영 방식도 달라지게 된다.
 

이 글은 2026년 변화에 대한 연재 중 39번째 글입니다.
2026년 부동산 보유세와 종부세 개편 내용과 이에 따른 현실 영향도를 정리한 흐름형 분석 콘텐츠입니다.