2026년 부동산 보유세 개편, 다주택 보유자에게 진짜 중요한 변화는 따로 있다

보유세 개편 이야기가 나오면 다주택자는 이렇게 생각하기 쉽다.

'세율 조금 오르는 거 아닌가?' '관리만 잘하면 감당 가능하지 않나?' 과거에는 이 판단이 크게 틀리지 않았다. 하지만 2026년 보유세·종부세 개편 흐름에서는 이 공식이 점점 약해지고 있다.

이번 변화의 핵심은 세율 인상이 아니라 계산 구조와 누적 부담 구조가 동시에 움직이는 구간이라는 점이다. 이제는 단순히 ‘집이 몇 채인가’보다 보유 포트폴리오가 어느 과세 구간에 겹쳐 있는지가 더 중요한 판단 기준이 된다.

특히 다주택자는 한 채의 변화가 아니라, 여러 채에서 발생하는 구조 변화가 동시에 겹친다. 이 차이가 체감 부담을 빠르게 키운다.

본 글에서는 보유세와 종부세 개편으로 인한 변화와 이에 따른 '다주택 보유자 입장'에서 바라본 체감 포인트와 사전 대응 방안을 적절한 예시를 통해 정리해보려 한다.

 

다주택 부담이 커지는 이유, 세율이 아니라 ‘구간 중첩’

2026년 보유세 개편의 핵심은 과세표준 이동이 여러 주택에서 동시에 발생하는 구조다. 다주택자는 각 주택의 공시가격 구간 이동이 겹치면서 부담이 단순 합산이 아니라 누적으로 확대된다.

여기서 중요한 건 ‘한 채씩 보면 큰 변화가 없어 보인다’는 착시다. 각 주택은 완만하게 움직이지만, 포트폴리오 전체로 보면 부담 곡선이 갑자기 가팔라진다.

• 사례 ① 서울 2주택, 공시가격 6억 + 9억
  • 공정시장가액 반영률 상승 → 과세표준 증가
  • 재산세 누적 + 종부세 대상 경계 진입 가능
  • 2주택 모두 과세 기준선이 높아지면서, 이전 대비 세금 부담이 체감상 1.2배 이상 늘어나는 구간이 발생할 수 있음
  • 사전 체크: 주택별 공시가격 및 현실화율 사전 확인, 임대수익 및 현금흐름을 고려한 누적 부담 관리 전략 필요
• 사례 ② 수도권 3주택, 공시가격 5억 + 7억 + 10억
  • 구간 이동 동시 발생
  • 재산세·종부세 누적 부담 증가
  • 단일 세율 뉴스와 실제 고지서 체감 사이 괴리 발생
  • 사전 체크: 종부세 경계 여부, 포트폴리오 전체 세금 시뮬레이션, 필요시 일부 주택 임대료 조정 또는 증여·양도 전략 고려
• 사례 ③ 지방 + 수도권 혼합 보유 2주택 [표 1 첨부]
  • 수도권 주택 부담 증가폭 확대
  • 지방 주택도 누적 부담 구조에 포함
  • 개별로 보면 완만, 합산 시 누적 부담 구조 형성, 지역별 체감 속도 차이 발생
  • 사전 체크: 지역별 상승률 비교, 보유 유지 vs 조정 기준 마련, 포트폴리오 재배치 고려

[표 1] **각각 한 채씩 보면 버틸만해 보이는데, 합치면 부담이 상승하는 구조**에 대한 구체적 사례

수도권 주택 공시가격 약 8.5억 → 9.3억 원	지방 주택 공시가격 약 3.8억 → 4.1억 원
재산세 과표 구간 상승 종부세 경계선에 가까워지는 구간 상승폭이 지방보다 크게 반영되는 구간	종부세 대상은 아니지만 재산세 과표 상승 구간 진입 단독으로 보면 부담 크지 않음

 

즉 다주택자는 세율 뉴스보다 주택별 과세표준 구간이 동시에 겹치는 구조를 먼저 봐야 한다.

이 구조에서는 '한 채만 버티면 된다'는 전략이 성립하지 않는다. 한 채의 부담은 감당 가능해 보여도, 전체 구조는 이미 다른 구간에 들어와 있을 수 있다.

 

세 부담 완충 축소 가능성, 누적 속도가 달라진다

그동안 다주택자도 세 부담 상한 제도를 통해 급격한 세금 상승을 일정 부분 완충받아 왔다. 하지만 현실화 흐름이 강화되면 이 완충 폭이 줄어들 가능성이 있다. 문제는 이 변화가 ‘조용히’ 진행된다는 점이다. 세율 인상처럼 눈에 띄는 신호가 없기 때문에, 체감은 고지서를 받고 나서야 시작된다. 그래서 다주택자는 '아직은 괜찮다'는 판단을 오래 유지하게 되고, 그 사이 누적 부담은 이미 다른 구간에 들어가 있다.

• 사례 ① 수도권 3주택, 연 8% 공시가격 상승
  • 상한 조정 전: 세금 증가 속도 완만
  • 상한 축소 시: 증가 속도 체감 가속(직선화), 현금 흐름 압박 발생
  • 구간 이동 + 상한 축소 동시 발생 = 연간 납부액 예상보다 빠르게 증가하며 부담 급증
    특히 대출 상환 중인 가구일 경우 체감 높음
  • 사전 체크: 상한 축소 시를 대비한 장기 현금 계획과 유동성 확보 필요
• 사례 ② 지방 2주택, 연 6~7% 상승
  • 상한 조정 전: 세금 증가 속도 완만
  • 상한 축소 시: 총 부담 세금 15%~20% 증가 예상
  • 구간 이동 + 상한 축소 동시 발생 = 예상보다 빠른 세금 증가로 생활·운영 비용 압박, 단기 현금 마련 필요
  • 상대적으로 저평가됐던 주택 및 가격 상승률이 높지 않은 주택도 부담 확대
  • 사전 체크: 단기 납부 자금 확보, 임대 수익 구조 재검토, 세금 납부 계획 사전 설계

뉴스에서는 완만한 조정처럼 보이지만, 실제 체감은 누적 구조에서 빠르게 나타난다. 이 구간에서는 ‘언젠가 정리해야지’라는 판단이 아니라, 정리 시점 자체가 전략 변수가 된다.

 

세금이 ‘수익 구조’ 안으로 들어오는 변화

다주택자는 실거주자가 아니라 운영자이자 투자자다. 세금은 이제 단순 보유 비용이 아니라 수익 구조 안에 고정비처럼 들어오는 변수로 작동한다. 특히 임대 수익이 크지 않은 자산일수록 이 변화는 더 크게 느껴진다.

이전에는 '세금 조금 늘어도 임대료로 커버 가능'이라는 구조가 가능했지만, 이제는 세금 증가 속도가 수익 증가 속도를 앞지르는 구간이 나타난다. 이때부터 세금은 비용이 아니라 운영 리스크 요인이 된다.

• 사례 ① 2주택 임대, 연 수익 1,200만 원
  • 공시가격 상승 + 종부세 경계 진입
  • 세금 비중 상승 → 세금이 수익 압박, 실수익 감소 체감
  • 재무 구조 재조정 필요
  • 사전 체크: 임대료 조정, 일부 주택 매도 검토, 장기 포트폴리오 전략 수립
• 사례 ② 3주택 보유, 대출 상환 중
  • 보유세 상승
  • 대출 부담과 세금 부담 동시 발생
  • 현금 유동성 압박 심화
  • 사전 체크: 대출 상환 계획과 세금 납부 시점 연계, 일부 매도 고려, 포트폴리오 조정
• 사례 ③ 고가·저수익 혼합 포트폴리오
  • 종부세 경계 진입 + 상한 축소 예상
  • 고가 자산 부담 급증, 저수익 자산 효율 급락
  • 세금 부담과 현금 흐름이 직결되며 누적 부담 극대화
  • 사전 체크: 고가·저수익 주택 우선 재배치 검토, 장기 현금 흐름 계획 수립, 단기·장기 보유 전략 재점검

결국 세금은 보유 수 문제가 아니라 포트폴리오 효율성과 유지 가능성 문제로 이동한다. 운영에는 큰 문제가 없어 보여도, 이 구간에서는 '숫자가 먼저 흔들린다.'

 

[표2] 그래서 다주택자는 무엇을 봐야 하나? 

핵심 판단 기준	체감 포인트	사전 체크
공시가격 구간 & 과세표준	- 재산세 + 종부세 동시 체감 증가 - 세율 뉴스보다 총 누적 부담	- 주택별 공시가격 및 현실화율 확인 - 임대수익·현금흐름 고려 - 누적 부담 관리 전략 수립
세 부담 상한 확인	- 완충 폭 축소 여부에 따른 - 누적 부담 증가 속도 가속	- 포트폴리오 전체 세금 시뮬레이션 - 일부 주택 임대료 조정 - 또는 증여·양도 전략 고려
임대 수익 대비 세금 구조	- 세금 증가 가속화, 생활·운영 비용 압박 - 전반적인 현금 흐름 압박	- 임대 수익 구조 재검토 - 세금 납부 계획 사전 설계 - 운영 포트폴리오 재조정 필요
장기 전략 점검	- 개별로 보면 완만, 합산 시 누적 부담 구조 형성 - 세 부담과 현금 흐름이 직결되며 누적 부담 극대화	- 세금 계산 구조 기반 보유 구조 재설계 - 포트폴리오 최적화
대출 상환 계획과 연계	- 현금 유동성 압박 심화 - 대출 부담과 세금 부담 동시 발생	- 대출 상환 계획과 세금 납부 시점 연계 - 일부 매도 고려 - 단기·장기 현금 유동성 확보 필요
지역별 가격 상승 반영	- 지역별 체감 속도 차이 - 합산 시 누적 부담 구조	- 지역별 상승률 비교  - 보유 유지·조정기준마련 - 포트폴리오 재배치 고려

 

이제 다주택자의 핵심 질문은 단순하다. 이 포트폴리오가 세금이라는 고정비를 감당할 체력이 있는가다. 주택 하나의 수익성이 아니라, 전체 포트폴리오 체력이 판단 기준이 되는 구간이다.

즉 이번 개편은 세금 인상이 아니라 보유 구조를 다시 계산하라는 신호에 가깝다.

‘집이 몇 채인가?’가 아니라 ‘이 구조로 계속 운영해도 안정적인가?’

그리고 더 정확히는, 이 포트폴리오가 세금이라는 고정비를 버틸 체력이 있는가?이다.

 

[다주택자 관리 구조 변화, 장기 전략과 대응 방안]

결론적으로 다주택자는 '세금 계산 구조 기반'으로 장기 전략을 다시 설계해야 한다.

주택별 공시가격 구간, 감면 요건, 세 부담 상한, 대출 상환 계획 등을 종합적으로 고려하여 '보유 구조 자체를 재점검'해야 한다.

이는 다주택자 간 포트폴리오 조정에도 영향을 준다. 세금 부담이 누적되면 임대 수익이 낮은 주택부터 재조정될 가능성이 높고, 현금 흐름 안정성 확보가 핵심 전략으로 자리 잡는다. 단기 매도 여부뿐만 아니라 장기적인 보유 전략과 재무 구조 점검이 동시에 필요해진 것이다.

 

이 글은 2026년 변화에 대한 연재 중 41번째 글입니다.
2026년 부동산 보유세·종부세 개편에 따른 변화와 영향도, 대응 방안을 '다주택보유자 관점'에서 정리한 흐름형 분석 콘텐츠입니다.