한눈에 훑어보는 '1주택·다주택·법인 및 임대사업자'의 보유세·종부세 변화

2026년 부동산 보유세·종부세 개편을 두고 가장 많이 나오는 질문은 의외로 단순하다.

'왜 1주택자와 다주택자는 보유세 얘기만 나오는데, 법인이나 임대사업자는 보유세랑 종부세를 같이 봐야 하나요?'

이 질문은 세금 지식이 부족해서가 아니라, 세금을 바라보는 ‘위치’가 다르기 때문에 생긴다. 같은 세금이어도 누구에게는 생활비이고, 누구에게는 수익 구조의 일부이기 때문이다.

이 글은 각 경우별 복잡한 사례를 모두 덜어내고, ‘1주택자와 다주택자에게는 보유세가, 법인·임대사업자에게는 보유세와 종부세 모두가 중요한 이유’를 관점 중심으로 정리한 요약본이다.

 

 

 💡 부동산 보유세, 종부세가 뭔데? 용어 개념부터 짚고 가자!

• 먼저 부동산 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(이하 종부세), 이렇게 두 가지로 나뉜다. 이 두 세금을 묶어서 흔히 ‘보유세’라고 부르는 것이다. 먼저 재산세는 집을 가지고 있으면 누구나 내는 기본적인 세금이다. 1주택이든 다주택이든, 주택을 보유하고 있다면 재산세는 부과된다.
  부동산 '종부세'는 주택(부속토지 포함)·종합합산토지·별도합산토지로 구분하여 인별로 합산한 결과, 공시가격 합계액이 각 유형별 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금이다. 결국 '많은 수의 주택이나 토지를 보유하고 있거나, 가격이 매우 높은 집을 가진 경우에 추가로 부과되는 세금'이라고 볼 수 있다.
  ※ 다만 주택(부속토지 포함)·종합합산토지·별도합산토지 유형별 공제금액이 상이하므로 상세한 내용은 「국세청 종합부동산세 개요」를 통해 확인하는 것이 좋다. 
  
  
• 나(epiphany1002)의 블로그에서 발행한 2026년 부동산 보유세·종부세에 대한 연재시리즈에서는 독자분들의 이해를 돕기 위해 위의 개념을 보다 단순하게 풀어내었다.
  보유하고 있는 부동산의 자산규모와 형태에 따라 재산세만 부과되는 경우 부동산 '보유세' 기준으로, 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)가 모두 부과되는 경우에는 '보유세·종부세'로 표기한 것이다.

 

1주택자 · 다주택자에게 보유세가 중요한 이유

1주택자에게 보유세는 실거주 목적과 무관하게 체감된다. 공시가격이 오르면 재산세는 자동으로 증가하고, 이 부담은 투자 손익이 아니라 생활비 구조 안으로 바로 들어온다. 예를 들어 수도권 공시가격 6억~6.5억 수준의 1주택을 보유한 경우, 세율 변화가 크지 않더라도 보유세 총액이 늘어나면 소비·저축·대출 상환 여력에서 미세한 압박이 발생한다.

그래서 1주택자에게 보유세는 ‘언젠가 내는 세금’이 아니라 지금 바로 체감되는 지출이 된다.

📌이 지점에서 보유세는 숫자가 아니라 생활 감각의 문제가 된다.

다주택자는 구조가 조금 다르다. 하지만 결론은 같다. 보유세는 여전히 '가장 먼저 부담으로 느껴지는 세금'이다.

주택 수가 늘고, 고가 주택이 포함될수록 재산세와 종부세가 함께 작동하면서 누진 구조에 따른 누적 부담이 빠르게 커진다.

특히 수도권에 2주택 이상을 보유한 경우, 공시가격 상승이 누적되면 어느 순간 종부세 경계 구간에 진입하게 된다. 

이때 체감은 이렇게 온다. '세율이 크게 오른 것 같지는 않은데, 왜 부담이 확 늘었지?'

이유는 단순하다. 세율이 아니라 누적 구조가 작동했기 때문이다. 이제부터 중요한 것은 세율 뉴스가 아니라, ‘내가 어느 구간에 들어왔는가’를 점검해야 하는 것이다. 

📌이 지점에서 보유세는 한 채씩 보는 세금이 아니라, 보유 구조 전체에서 동시에 체감되는 지출이 된다.

🔍 결국 1주택자에게나, 다주택 보유자에게나 '보유세'가 중요한 이유는

• 매년 반복되고
• 바로 빠져나가며
• 생활비·현금 흐름과 직결된다

그래서 2026년 부동산 세제 흐름을 볼 때 가장 먼저 기준으로 잡아야 할 세금이 바로 보유세다.

 

법인·임대사업자에게는 왜 보유세와 종부세가 모두 중요할까?

1주택자와 다주택자에게 보유세가 ‘생활비 체감 세금’이라면, 법인·임대사업자에게 보유세와 종부세는 성격이 완전히 다르다.

이들에게 두 세금은 단순한 자산 보유 비용이 아니라, 사업의 고정비 구조 안으로 들어가는 비용이기 때문이다.

가장 큰 차이는 계산 방식에서 시작된다. 법인과 임대사업자는 개인과 달리 과세표준 산정, 상한 적용, 누진 구간 이동, 공정시장가액 반영 방식까지 모두 복합적으로 작동한다. 한 채씩 따로 보면 개인과 큰 차이가 없어 보일 수 있지만, 여러 채를 묶어 포트폴리오 단위로 보면 부담 곡선은 전혀 다르게 움직인다.

특히 2026년을 기준으로는 보유세와 종부세가 각각 따로 존재하는 세금이 아니라, 동시에 누적되어 비용처럼 작동하는 구조에 가깝다. 이 때문에 '종부세 대상이냐 아니냐'보다 '전체 보유 구조에서 어느 구간에 위치해 있느냐'가 훨씬 중요해진다.

체감 방식도 다르다. 개인에게 세금은 연간 부담이지만, 법인·임대사업자에게 세금은 손익계산서에 반영되는 항목이다. 임대수익보다 세금 증가 속도가 빨라지는 순간, 현금 흐름은 즉시 압박을 받게 된다.

예를 들어 임대수익이 크게 변하지 않았는데도 보유세·종부세 부담이 함께 늘어나면, 수익률 자체가 아니라 운영 안정성이 흔들리기 시작한다. 이 지점에서 세금은 더 이상 ‘세율 비교의 문제’가 아니라 '사업 지속 가능성의 문제'로 바뀐다.

그래서 법인·임대사업자에게 중요한 것은 '얼마를 내느냐'보다 '내가 지금 어떤 누진 구간에 있고, 상한과 포트폴리오 구조가 어떻게 작동하고 있느냐'이다.

즉, 법인·임대사업자에게 보유세와 종부세는 선택적으로 관리할 수 있는 세금이 아니라 반드시 함께 보고 조정해야 하는 구조적 비용에 가깝다.

 

그래서 누구에게, 어떤 세금이 더 중요해졌을까?

보유세, 즉 재산세와 종부세에 대해 정리해 보자면 이번 개편에 따라 각각의 관점에서 느끼는 부담감이나 압박감은 비슷비슷해 보이지만, '중요해진 지점과 체감 방식은 보유 주체마다 다르다'는 것을 알 수 있다. 

1주택자와 다주택자에게 보유세는 매년 반복되는 ‘실제 지출’이자 생활비 구조에 직접 연결되는 세금이다. 세율 변화보다 공시가격 상승이 먼저 체감되고, 한 번 오르면 줄이기 어려운 비용이라는 점에서 부담이 누적된다.

반면 법인·임대사업자에게 보유세와 종부세는 생활비가 아니라 사업 비용이다. 세금은 수익과 분리된 변수가 아니라 손익 구조 안에서 계속 움직이는 고정비로 작동한다. 

이러한 차이로 인해 개인에게는 '이 집 하나의 부담이 얼마나 늘었는가'가 중요해지고, 법인·임대사업자에게는 '전체 포트폴리오에서 지금 어느 구간에 들어와 있는가'가 핵심이 된다. 추가로 수익률이 떨어지고 보유세는 늘어나는 상황 속에서 '어떤 판단을 내려야 할까?' 역시 큰 고민으로 자리 잡을 것이다. 

결국 같은 제도 변화라도 누가 혹은 얼마나 보유하고 있느냐에 따라 세금은 전혀 다른 방식으로 체감된다. 이 차이를 이해하지 못하면, 세율만 보고 판단하다가 실제 부담을 놓치기 쉽다.

 

[표] 2026년 보유세·종부세 개편, 그래서 각각의 개인과 법인·임대사업자는 무엇을 보아야 할까?

관점에 따른 분류	중요한 변화	체감 포인트	사전 체크
1주택자 (실수요자)	· 공시가격 상승 → 재산세 증가 · 실거주라도 매년 반복 지출 발생	생활비 구조에 바로 반영  저축·소비 여력 감소 체감	- 공시가격 구간 확인 - 연간 보유세 증가 폭 점검 - 중장기 부담 가능성 판단
다주택자	· 주택 수 증가에 따른 누진 구조 · 재산세+종부세 합산 부담 확대	한 채씩 보면 완만 합산 시  부담 급증	- 주택별·합산 과세표준 확인  - 종부세 진입 여부 점검 보유 - 구조 조정 기준 설정
법인·임대사업자	· 계산 방식 자체가 개인과 다름 · 보유세·종부세가 비용으로 작동	손익계산서 반영  현금 흐름 직접 압박	- 포트폴리오 전체 시뮬레이션 - 누진구간·상한 구조 점검 - 수익 대비 세금 비율 관리

 

왜 2026년에는 ‘보유세’부터 봐야 할까? 부동산 세금 이야기를 꺼내면 많은 사람들이 이렇게 생각한다.

'종부세가 더 큰 문제 아닌가?' '1주택자는 크게 상관없는 거 아니야?'

하지만 2026년을 기준으로 보면, 가장 먼저 체감되는 세금은 의외로 '보유세'다. 

이유는 분명하다. 보유세는 이제 개인에게는 '단순 자산 세금이 아닌, 생활비 구조를 흔들 수도 있는 세금', '법인과 임대사업자에게는 운영 및 임대 손익계산서에 반영되는 세금'으로 자리 잡았기 때문이다. 

이제 우리는 이번 개편을 통해 이러한 변화를 정확히 인지하고, 세율이 아닌 구조를 이해'하여 보유세를 막연한 부담이 아닌 '관리 가능한 구조'로 볼 줄 아는 시각을 갖춰야 할 시점이다. 

 

이 글은 2026년 변화에 대한 연재 중 43번째 글입니다.
2026년 부동산 보유세·종부세 개편에 대한 내용을 각각의 관점에서(1주택·다주택·법인 및 임대사업자) 한눈에 살펴볼 수 있도록 간략하게 정리한 '한눈에 훑어보는' 요약형 분석 콘텐츠입니다.