2026년 상속·증여세 개편, 1주택자 대응 전략

2026년 상속·증여세 개편은 고액자산가만의 이야기가 아니다. 1주택과 중산층 가구도 자산 구조에 따라 세 부담이 달라질 수 있다. 그러나 많은 1주택 실수요자들은 상속·증여세를 그저 나와는 상관없는 이야기라고 느낀다. '우리 집은 한 채뿐이고, 실 거주 중이고, 투자 목적도 아니니 상관없겠지'라고 생각하는 것이다. 하지만 실제로는 자산의 '의도'보다 '구조'가 먼저 반영된다.  예를 들어 공시가격이 올라가고 상속 시 평가 기준이 더 현실화되면, 의도와 상관없이 과세표준이 커지면서 가격은 그대로인데 세금 계산의 기준선만 위로 이동하는 구조인 것이다. 

즉 이번 개편의 흐름이 단순 세율 변화가 아니라 '자산 평가 구조와 과세 구간 이동 중심'으로 진행되면서, 집값이나 금융자산 규모만 보는 시대는 끝났다. 이에 따라 1주택 실수요 가구도 주택만 보유하고 있는지, 금융자산과 결합되어 있는지, 상속 또는 증여를 전혀 고려하지 않은 구조인지를 한 번쯤 점검해봐야 한다.

 

1주택자 상속·증여세, 과세표준 이동 구조 점검

이번 개편의 핵심은 세율 숫자보다 ‘과세표준이 어디서부터 잡히느냐’다. 1주택 실수요자라도 공정시장가액 반영률 확대, 공시가격 현실화, 금융자산 평가 강화가 동시에 작동하면서 과거 공제 범위 안에 있던 자산도 과세표준에 포함될 가능성이 커졌다. 이제는 '세율이 그대로라서 괜찮다'는 판단이 통하지 않는다. 자산의 구성과 위치, 이전 구조가 세 부담을 결정한다. 

• 사례 ① 수도권 1주택 + 금융자산, 시세 12억·공시가 8억 + 예금·보험 총 10억 중반
  • 공정시장가액 반영 확대 → 과세표준 상승
  • 과거 안전 구간이었지만 개편 후 과세 경계 진입
  • 예상 상속·증여세 증가, 금융자산 합산 시 부담 누적
  • 사전 체크: 금융자산·보험 목록화, 증여 시점 분산 계획 검토
  • 포트폴리오 구성 팁: 고평가 된 금융자산 장기 분산 증여, 보험 최소 보장 범위 유지, 현금성 자산 확보 전략 병행
• 사례 ② 지방 1주택 + 소액 금융자산, 시세 6억·공시가 5억 + 예금 1억
  • 공시가격 현실화로 일부 과세표준 이동 가능
  • 누적 증여 이력이 있으면 체감 부담 증가
  • 자산 규모는 작지만, 과세 경계 진입으로 세금 체감 발생
  • 사전 체크: 증여 이력 누적 관리, 제출 자료 정리 필수
  • 포트폴리오 구성 팁: 저평가 지역 자산 중심으로 보유, 장기 증여 계획 수립, 금융자산·저축 활용 계획 병행

위 사례를 통해 왜 1주택자여도 부담이 늘어나는지 알 수 있다. '소액 자산으로 보이던 구간이 일반 자산 구간으로 올라가고, 과세 구간 역시 함께 이동'하는 구조 바뀌었기 때문이다. 과거 안전 구간으로 판단하던 자산도 공정시장가액과 금융자산 합산으로 과세표준이 이동하는 것이다. 즉, 세율보다 자산 위치와 포트폴리오 구성이 부담 결정의 핵심이 된다.

 

1주택자 이전 방식과 시점, 구간에 미치는 영향

1주택 실수요자에게 상속·증여세는 단순한 세금 문제가 아니다. '납부 시점에 현금이 충분히 확보'되어 있는지가 체감 부담의 핵심이다. 그렇기 때문에 은퇴 가구나 소득 안정성이 확보되지 않은 1주택 실수요자가 느끼는 체감 부담은 더욱 클 수밖에 없다.  

• 사례 ① 은퇴 1주택 가구, 시세 11억·공시가 7.5억 + 예금 2억
  • 평가 기준 정밀화 → 과세표준 확대 가능
  • 납부 시점 현금 부족으로 인한 현금 압박 부담 증가
  • 사전 체크: 현금화 자산 확보, 장기 증여 분산 전략, 납부 스케줄 점검, 현금 흐름 시뮬레이션
  • 포트폴리오 구성 팁: 예금·보험 등 현금화 가능한 자산 우선 확보, 세금 납부용 유동자산 별도 관리, 필요시 장기저축 활용
• 사례 ② 맞벌이 1주택 + 보험 활용, 시세 9억·공시가 7억 + 보험 1.5억
  • 보험·금융자산 합산 시 과세표준 확대 가능
  • 보험금 수령 시 예상치 못한 과세 발생, 누적 부담 증가
  • 사전 체크: 보험 구조 점검, 자산 합산 기준 확인, 증여 시점 분산, 자료 제출 대비
  • 포트폴리오 구성 팁: 보험 최소 보장 범위 유지, 금융자산 분산 증여, 현금 자산 대비 장기 보험 활용 전략 병행

위 사례를 통해 '현금 유동성 확보'가 세금 체감에 결정적 영향을 미친다는 것을 알 수 있다. 이에 대비하기 위해서는 모든 보유 자산을 정확히 파악하여, 현금화 가능한 자산과 장기 가계 구조를 고려한 증여 시점을 설계하도록 해야 한다.

 

1주택자 유동성 구조, 체감 부담을 결정한다

2026년 개편 이후 상속·증여는 단순 자산 이전이 아니라 생활 구조 문제로 이어진다. 주택 보유 외에도 금융자산, 저축, 비상장 주식까지 포함하여 세금 납부를 위한 현금 흐름 및 통합 자산 포트폴리오의 재조정이 필요하다. 단일 자산만 보면 안전 구간이라도, 전체 자산 기준으로 과세 구간 이동이 발생할 수 있기 때문이다. 

• 사례 ① 1주택 + 비상장 주식, 시세 10억 + 주식 평가 3억
  • 주택은 안전 구간이나 주식 평가로 과세표준 상승
  • 금융자산 포함 전체 포트폴리오에서 세 부담 상승
  • 사전 체크: 전체 자산 평가, 주식·금융 포함 전략 수립, 장기 증여 계획 반영, 평가 근거 자료 정리
  • 포트폴리오 구성 팁: 비상장 주식은 장기 보유 후 증여, 시가평가 대비 세 부담 예상, 주식 외 금융자산과 현금 비중 조정, 주식·저축·보험 분산 증여, 장기 자산 계획 포함
• 사례 ② 장기 저축 포함 가구, 시세 8억 + 저축 2억
  • 저축 자산 합산 시 과세표준 상승 가능
  • 현재 세금은 없지만, 미래 부담 증가, 증여·상속 시 과세 누적 가능
  • 사전 체크: 장기 저축 활용 구조 점검, 증여 계획 조정, 현금 흐름 시뮬레이션, 자료 정리
  • 포트폴리오 구성 팁: 장기 저축은 증여 시점 분산, 단기 현금화 가능 자산 확보, 장기 저축과 금융자산 균형 배치

위 사례를 통해 세금 관련 이슈가 생활 구조에 얼마나 큰 영향을 미치는지 알 수 있다. 사전 대비를 위한 전략 및 포트폴리오 재구성 없이는 가계 안정성 자체가 흔들릴 수 있다. 포트폴리오 재구성 시에는 '주택 외 주식·저축·보험·금융자산 전체 구조 점검과 현금 자산 및 유동성 확보, 장기 저축과 금융자산 균형 배치, 증여 시점 분산' 등을 꼼꼼하게 반영해야 한다.

즉 보유 자산과 생활 구조를 통합한 단기·장기 대응 전략이 필요하다.

 

[표] 1주택 실수요자가 확인할 핵심 기준

핵심 판단 기준	체감 포인트	사전 체크	포트폴리오 팁
자산 구성 구조	주택 외 금융자산·보험 포함 시 과세표준 확대	자산 목록화, 금융·보험 포함 여부 확인, 장기저축 점검, 평가 자료 정리	고평가 금융자산은 증여 분산, 저평가 자산 중심 유지
현금화 가능 여부	현금 자산·유동성 부족 시 부담 급증	예금·보험·금융상품 현금화 계획, 금 흐름 시뮬레이션, 장기 분산 증여 고려	현금성 자산 일부 확보, 장기 저축·보험 구조 활용
증여 시점 분산	단일 이전 시 부담 집중	장기 증여 계획 수립, 증여 기록 관리, 자료 제출 준비	주택 외 주식·저축·보험·금융자산 전체 구조 점검, 증여 시점 분산

 

이번 개편의 핵심은 세금 폭탄 여부가 아니라 구조 점검이다. 1주택자라고 해서 변화와 무관한 것은 아니다. 자산이 어느 구간에 위치해 있고, 향후 이전 과정에서 어떻게 이동할 수 있는지를 먼저 확인해야 한다.

보유 자체보다 중요한 것은 그 '보유 구조가 가족의 현금 흐름과 장기 계획 안에서 감당 가능한지'다. 세금은 계산표상의 숫자가 아니라 실제 납부 문제로 이어질 수 있다. 

결국 판단 기준은 단순하다. 현재 자산의 분포와 향후 이동 경로를 이해하고 있는가. 같은 1주택이라도 구조에 대한 이해와 사전 설계 여부에 따라 체감 부담은 달라질 수 있다.

 

이 글은 2026년 변화에 대한 연재 중 47번째 글입니다.
2026년 상속·증여세 개편에 따른 변화와 영향도, 대응 방안을 '1주택자 실수요자 관점'에서 정리한 흐름형 분석 콘텐츠입니다.